부가가치세, 매매사업자도 내야 하나요?

한 줄로 말하면

매매사업자는 일반과세자예요. 그래서 건물을 팔 때 건물값의 10%를 부가세로 받아 신고해야 해요. 땅값에는 부가세가 붙지 않고, 85㎡ 이하 주택은 건물값에도 붙지 않아요.

어떤 물건에 부가세가 붙나요

85㎡는 전용면적 기준이에요. 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡까지 국민주택규모로 봐요.

매매사업자는 간이과세자가 될 수 없어요

부동산매매업은 간이과세가 안 되는 업종이에요(부가가치세법 시행령 §109②). 매출이 적어도 처음부터 일반과세자로 등록되고, 건물을 팔면 세금계산서를 발급해야 해요.

건물값과 땅값은 어떻게 나누나요

계약서에 토지·건물 가액이 따로 적혀 있으면 그대로 써요. 한 금액으로 계약했으면 기준시가(공시가격) 비율로 안분해요(부가가치세법 §29⑨). 계약서에 적은 구분 금액이 기준시가 안분과 30% 이상 차이 나면 세무서가 기준시가 안분으로 다시 계산할 수 있어요.

부가세, 줄일 수 있어요 — 단, 계약서 쓰기 전에

건물분 부가세는 결국 매도가에 얹혀요. 그만큼 내 물건의 가격 경쟁력이 떨어져요. 특히 주거용 부동산은 매수자가 부가세를 환급받지 못하는 경우가 많아서, 매수자 입장에서 부가세는 그냥 "비싸진 가격"이에요. 같은 물건인데 옆 매물보다 수백만 원 비싸 보이는 거죠.

그런데 부가세는 건물값에만 붙어요. 땅값과 건물값을 어떻게 나누느냐에 따라 부가세가 달라진다는 뜻이에요. 세법은 이 배분을 어느 범위까지 인정하는지 기준을 두고 있고, 그 범위 안에서 설계하면 건물분 부가세를 최대 30% 가까이 줄인 사례가 있어요. 감정평가를 활용하면 폭이 더 커지기도 해요.

중요한 건 타이밍이에요. 계약서에 토지·건물 금액이 한 번 적히면 그 뒤에는 바꿀 수 없어요. 매도 가격을 정하기 전, 늦어도 계약서 쓰기 전에 설계해야 해요.

어느 정도까지 조정할 수 있는지, 감정평가가 유리한 물건인지는 기준시가·건물 연식·매수자가 누구인지에 따라 전부 달라요. 계산기로는 안 나오는 영역이라, 매도 계획이 있으면 아래 상담으로 물건 정보를 보내 주세요.

포괄양수도면 부가세를 안 낼 수 있어요

상가를 임차인이 있는 상태 그대로, 사업 전체를 넘기는 방식(사업 포괄양수도)이면 재화의 공급으로 보지 않아 부가세가 붙지 않아요(부가가치세법 §10⑨2호). 조건이 있어요.

• 사업에 관한 모든 권리와 의무를 그대로 넘길 것 (임대차계약, 보증금 포함)
• 파는 사람과 사는 사람 모두 일반과세자일 것 (사는 사람이 간이과세자면 안 돼요)
• 계약서에 "사업 포괄양수도 계약"임을 명시할 것

매매사업자가 상가를 재판매 목적으로 사는 경우는 임대업을 그대로 승계하는 게 아니라서 포괄양수도가 성립하지 않는 경우가 많아요. 계약 전에 꼭 확인이 필요해요.

신고는 언제 하나요

건물을 판 달이 속한 과세기간의 확정신고 때 매출세액을 신고해요. 신고를 빠뜨리면 가산세가 붙어요.

자주 하는 실수

• 85㎡ 초과 주택을 면세로 알고 부가세 없이 판 경우 — 나중에 매출세액 10%와 가산세가 한꺼번에 나와요. 매수인에게 따로 받기도 어려워요.
• 계약서에 "부가세 별도" 문구를 안 넣은 경우 — 받은 금액 안에 부가세가 포함된 것으로 봐서, 결국 내 몫에서 10/110을 떼어 내게 돼요.
• 계약서를 먼저 쓰고 부가세를 생각한 경우 — 토지·건물 금액이 정해진 뒤에는 부가세를 줄일 방법이 거의 없어요.

이럴 때는 꼭 상담하세요

• 85㎡ 초과 주택이나 상가를 팔 계획인데 부가세를 생각 안 하고 가격을 정한 경우
• 건물분 부가세를 줄이고 싶은 경우 — 반드시 계약서 쓰기 전에
• 포괄양수도로 할 수 있는지 애매한 상가 거래
• 경매로 산 상가·오피스텔을 팔 때 부가세 처리
• 주거용 오피스텔을 샀는데 매도 시 부가세 과세 여부가 궁금한 경우