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이 비용, 경비로 빼도 되나요?

세 줄 요약

한 줄로 말하면

개인으로 팔면 "취득가 + 자본적 지출 + 양도비"만 빼지만, 매매사업자는 사업을 하면서 쓴 돈은 원칙적으로 다 경비예요(소득세법 §27). 이게 매매사업자의 가장 큰 장점이고, 그만큼 증빙을 잘 챙겨야 해요.

항목	개인 양도	매매사업자	메모
취득가액 (낙찰가·매매가)	○	○
취득세·등록면허세·법무사 수수료	○	○
중개수수료 (살 때·팔 때)	○	○	현금영수증 필수
명도비 (이사비·합의금)	○	○	합의서 + 계좌이체 내역
강제집행 비용	○	○	법원 납부 영수증
전 소유자 체납관리비 (공용부분) 대납	○	○	관리사무소 영수증·납부확인서
샷시·확장·보일러 교체·발코니 확장 (자본적 지출)	○	○
도배·장판·페인트·싱크대 교체 (수익적 지출)	✕	○	매매사업자만 가능
대출이자	✕	○	물건 취득·보유에 쓴 사업용 차입금만
재산세·종합부동산세	✕	○	보유 중 낸 세금
공실 기간 관리비·공과금	✕	○
광고비 (매물 광고·현수막)	✕	○
차량·통신비 등 일반 사업경비	✕	△	사업 관련 비율만. 상담 필요
임장비·식대	✕	△	업무 관련성 입증이 필요해요
취득 전 컨설팅·강의비	✕	△	쟁점이 많아요. 상담 필요
본인 인건비	✕	✕	대표 본인 급여는 경비가 아니에요
벌금·과태료·가산세	✕	✕

○ 인정 · △ 조건부 또는 쟁점 · ✕ 불인정

명도비 — 점유자에게 준 이사비·합의금은 경비예요. 합의서(또는 이행각서)와 계좌이체 내역을 남기세요. 현금으로 주고 영수증이 없으면 인정받기 어려워요.

강제집행비 — 법원에 낸 집행 예납금, 노무비, 창고 보관료 전부 경비예요. 법원 영수증을 보관하세요.

체납관리비 대납 — 낙찰자가 인수하는 공용부분 체납관리비는 취득 부대비용이에요. 관리사무소에서 "체납관리비 납부확인서"를 받아 두세요. 전유부분(세대 전기·수도)까지 대신 냈다면 그 부분은 전 소유자에게 구상할 채권이라 경비 처리가 달라져요.

대출이자 — 낙찰잔금 대출, 경락잔금 대출 이자는 매매사업자 경비예요. 단, 대출금이 다른 데 쓰였거나 개인 용도가 섞이면 그 비율만큼 제외돼요. 대출 계좌와 사업 계좌를 분리해 두는 게 안전해요.

리모델링 — 매매사업자는 자본적·수익적 지출 구분 없이 전부 경비지만, 세금계산서나 현금영수증이 있어야 해요. 인테리어 업체에 "부가세 포함 세금계산서 발급"을 계약 조건으로 넣으세요.

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